Sondereigentum

SE-Verwaltung

Wir verwalten Sondereigentum

Sondereigentum (SE) ist eine vermietete Einheit innerhalb einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG).


Also eine Wohnung oder Garage/Gewerbeeinheit in einem Objekt. Dieses Objekt wurde durch eine Teilungserklärung in verschiedene Teileinheiten aufgeteilt wurde, und ist damit eine WEG.
Da die WEG das Ganze bildet und das Sondereigentum von einem Eigentümer, nur ein Teil des ganzen Objektes ist, richten sich die Bedingungen für diese SE-Einheit natürlich nach der WEG und deren Gemeinschaftsordnung, sofern es die SE-Einheit betrifft.

Was heißt das genau?
Da wie oben beschrieben, die WEG durch die Teilungserklärung und mitunter auch eine Gemeinschaftsordnung festgelegt und beschrieben wird, ist das auch die Grundlage für die SE-Einheit. Das heißt, gibt es für die WEG Bestimmungen hinsichtlich einer Hausordnung, Regelungen zum gemeinschaftlichen Wohnen, Tierhaltung, Nutzflächen-Zuordnung oder gar Sondernutzungsrechte, so gelten diese auch für das Sondereigentum.
Dies betrifft auch die Betriebskosten, da diese durch den Gesetzgeber (§5-§6 WEMoG) für WEG´s in der Betriebskostenverordnung anders geregelt sind als für reine Mietobjekte.

Denn ist eine Abrechnung nicht korrekt berechnet worden, ist sie mitunter anfechtbar und neben den eventuellen finanziellen Einbußen kommen manchmal noch Gerichtskosten oben drauf. Verliert ein Eigentümer vor Gericht, trägt er die Kosten vom Gericht und Mieter auch noch.
Noch ein Grund von einen professionellen Hausverwalter, vom Mietvertrag über die Abrechnung und eine evetuelle Neuvermietung alles erledigen zu lassen. Denn selbst bei einer Anzeige hat der Gesetzgeber Vorschriften zu den Angaben gemacht, die es einzuhalten gilt damit es keine Abmahnung gibt.
Die Art der Berechnung (was wann in welchem Zeitraum abgerechnet werden kann) bei den Betriebskosten (umgangssprachlich Nebenkosten) hat der Gesetzgeber genau vorgegeben. Darauf ist z.B. dann in einem Mietvertrag entsprechend einzugehen wenn eine Wohnung vermietet werden soll.
Es können allerdings auch bei den auferlegten Pflichten für den Eigentümer, daraus auch andere Pflichten für den Mieter entstehen (Hausordnung, Verkehrsicherungspflicht, etc.).

Vermieter von Sondereigentum müssen wissen, dass sie hier eine besondere Informationspflicht gegenüber dem Mieter haben.
Deshalb ist meist ein Mietvertrag für SE-Einheiten anders als für reine Mietobjekte.

Aus diesem Grund sollte auch bei SE-Wohneinheiten ein professioneller Verwalter die Aufgaben für eine Mietwohnung komplett übernehmen. Denn es ist nicht nur eine Frage, wie wird eine ordentliche und rechtssichere Abrechnung erstellt. Ein Verwalter für SE-Mieteinheiten übernimmt ja auch eine gewisse Haftung z. B. für den Mietvertrag, die Abrechnung der Betriebskosten, Versicherungsfälle falls mal etwas passiert und vieles mehr. Weiteres wird im unteren Teil noch detaillierter aufgelistet.

Kosten Sparen und den Verwalter nur die Abrechnung machen lassen?
Darauf wird sich kaum ein seriöser und professioneller Verwalter einlassen, es sei denn zu einem eigentlich sehr hohen Preis, da auch das Haftungsrisiko mit abgedeckt werden muss. Denn er haftet ja auch für die Abrechnung gegenüber dem Eigentümer/ Vermieter und indirekt dem Mieter. Das kann er aber nicht, wenn nicht alle Steuermöglichkeiten in seiner Hand liegen.
Da der Zeit- und Kosten-Aufwand für die Abrechnung den größten Teil ausmacht ist es auch für den Eigentümer kein wirklich gutes Kosten / Nutzen Verhältnis, bekommt er doch für ein wenig mehr, deutlich mehr Leistung und ist selbst deutlich wesentlich entlastet.

Leistungen SE-Verwaltung

  • Buchhalterische Erfassung aller Geldbewegungen / Bankkonten für das Sondereigentum

  • Beachtung aller Zahlungstermine und Ausführung der Überweisungen und Zahlungen für das Sondereigentum

  • Überwachung und Vergabe von Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen im Sondereigentum

  • Abschließen und Kündigen von Verträgen mit Dritten soweit nötig

  • Erstellung von Jahresübersichten (Einnahmen- und Ausgabenrechnung)

  • Erstellung der HK/BK-Abrechnungen für den Mieter unter Abgrenzung WEG / Mietrecht + Überprüfung der Jahresabrechnung

  • Neuvermietung bei Leerstand; Insertion in bekannten Immobilienportalen

  • Erstellung von rechtssicheren Mietverträgen

  • Übernahme von Schriftwechsel mit Mietern, Behörden und ggf. mit der WEG-Gemeinschaftsverwaltung

  • Durchsetzung von vertraglichen oder gesetzlichen Mieterhöhungen (ggf. eingeschränkt)

Kaufmännische Verwaltung
Tägliche Erfassung aller Geldbewegungen für Ihr Sondereigentum. Kontrolle der Mietzahlungen mit Überwachung der Mieterhöhungen im Rahmen von Indexmieten bzw. Staffelmieten. Durchsetzung von gesetzlich und vertraglich festgelegten Mieterhöhungen. Kautionsverwaltung. Erstellung einer rechtssicheren Betriebs- bzw. Heizkostenabrechnung.
Technische Verwaltung
Überwachung und Vergabe von Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nach Absprache mit dem Vermieter für Ihre Einheit im Sondereigentum.
Allgemeine Verwaltung
Übernahme des Schriftwechsels mit Mietern, Dienstleistern, Behörden und Handwerkern. Bei Mieterwechsel erfolgt eine ordentliche Abnahme der Wohnung bzw. Übergabe mit dem Mieter mit Protokollerstellung. Wir verwenden ausschließlich der Rechtsprechung aktualisierte Mietverträge.

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Honorar
Das Verwalterhonorar richtet sich nach dem gewünschten Leistungsumfang und wird pro Einheit als Pauschalbetrag angesetzt.
Sollten Sie Interesse an unseren Leistungen bei der Sondereigentumsverwaltung haben, so bitten wir um Ihre kurze Mitteilung.