Am 01.12.2020 tritt das neue WEMog in Kraft. Es gibt wichtige Änderungen, die jede Wohnungseingentumsgemeinschaft wissen muss.
Eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes war längst überfällig, denn das 1957 in Kraft getretene Gesetz wurde seitdem nicht maßgeblich verändert. Die Reformen, welche in den Jahren 1973 und 2007 vorgenommen wurden, haben es nicht geschafft, das Gesetz an die moderne Wohnrealität anzupassen. Mit dem neuen WEMoG werden viele "verstaubte" Regeln für die WEG-Verwaltung reformiert.
Die grundlegendsten Änderungen im Überblick:
1) Sanierungen und Modernisierungen werden vereinfacht
Nach § 20 Abs. 1 WEMoG sind ab dem 01.12.2020 bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen mit einfacher Mehrheit beschlussfähig. Es kommt nicht mehr auf die Zustimmung aller von dieser Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer an.
Insbesondere für die sogenannten privilegierten Maßnahmen der Barrierefreiheit, Elektromobilität, das Einbruchsschutzes und der Nutzung moderner Telekommunikationsnetze, wird es künftig für den Verwalter einfacher Beschlussfassungen herbeizuführen.
Prinzipiell haben diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Wurde jedoch mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, so tragen alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrer Miteigentumsanteile (§21 Abs. 2 Nr. 1 WEMoG)
2) WEG´s haben einen Anspruch auf zertifizierten Verwalter statt des Sachkundenachweises für die Gewerbeerlaubnis
Ein Verwalter, der durch eine Prüfung vor der IHK nachweisen kann, dass er die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse besitzt, darf sich nach § 26a Abs1 WEMoG als zertifizierter Verwalter bezeichnen. Die Zertifizierungspflicht gilt nicht für Immobilienkaufleute, Absolventen eines immobilienwirtschaftlichen Studiums und andere einschlägige Berufsbilder. Die Einzelheiten zu Ausnahmetatbeständen, Inhalt und Umfang der von den IHKn abzunehmenden Prüfung werden in einer Rechtsverordnung noch gesondert festgelegt.
Ausnahme: Kleine Anlagen bis zu 8 Eigentümern mit Eigenverwaltung. Verlangt hier allerdings ein Drittel (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, muss ein solcher bestellt werden.
Die im Jahr 2018 eingeführte Fortbildungspflicht für Verwalter bleibt unberührt. Ein Verwalter muss auch künftig 20 Stunden Fortbildung innerhalb von 3 Jahren nachweisen müssen.
Ab dem 01.12.2020 hat jeder Eigentümer frühestens in 2 Jahren ein Recht auf einen Zertifikatsnachweis. Für Verwalter, die bereits schon für eine Gemeinschaft tätig sind, gelten für die Übergangszeit von 3,5 Jahren als zertifizierter Verwalter.
3) Die Gemeinschaft als Träger der Verwaltung
Nur die Gemeinschaft ist ab dem 01.12.2020 Träger von Rechten und Pflichten. Sie handelt durch ihre Organe, die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan und der Verwalter als Vertretungsorgan für die WEG. Somit wird die oft schwierige Unterscheidung beseitigt, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind.
4) Mehr Befugnisse für den Verwalter
Der Verwalter kann künftig in eigener Verantwortung und ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEMoG). Hierzu gehören beispielsweise der Abschluss von kleineren Dienstleistungsverträgen oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen.
Die Wohnungseigentümer erhalten nach § 27 Abs. 2 WEMoG die Möglichkeit, selbst die Maßnahmen zu definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen.
5) Außenvollmacht für den Verwalter
Nach § 9b Abs. 1 WEMoG besitzt der Verwalter künftig im Außenverhältnis eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft. Ausnahme: Darlehnsverträge oder Grundstückskaufverträge benötigen einen Beschluss der Gemeinschaft. Solch ein Beschluss kann sich auf ein konkretes Geschäft oder generell auf Geschäfte dieser Art beziehen.
6) Beschlussfassungen und Eigentümerversammlungen sind zukünftig wesentlich einfacher
Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen werden ab dem 01.12.2020 vermieden, da Eigentümerversammlungen ab diesen Zeitpunkt unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer bzw. Mieteigentumsanteile (MAE) beschlussfähig sind.
Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert (§ 24 Abs. 4 Satz WEMoG).
Künftig können Wohnungseigentümer ihr Einberufungsverlangen auch in Textform (§ 24 Abs. 2 WEMoG) stellen. Zudem wird es Wohnungseigentümern erleichtert, selbst eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn eine Einberufung durch den Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden nicht möglich ist.
Ein weiterer großer Schritt ist getan bzgl. einer Eigentümerversammlungen. Dies wird in der Praxis häufig dazu führen, dass das zeit- und kostenintensive Aufsuchen eines Versammlungsortes entfällt. Mit Mehrheitsbeschluss können Eigentümer beschließen Versammlungen ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikationsmittel durchzuführen. Per Beschluss komplett Präsenzversammlungen zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, ist hier allerdings nicht möglich.
Umlaufbeschlüsse können genauso wie das Einberufungsverlangen in Textform erfolgen. Wesentlich ist hier, dass unter bestimmten Voraussetzungen ein Umlaufbeschluss keine Allstimmigkeit benötigt. (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEMoG).
7) Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen
Jetzt ist es ein gesetzlich verbrieftes Recht, jeder Wohnungseigentümer erhält durch § 18 Abs. 4 WEMoG ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Individuell können vertraglich Zeitpunkte vereinbart werden.
8) Flexiblere Entscheidung über Kostentragung bei baulichen Veränderungen
Die Wohnungseigentümer können künftig umfassender über die Kostenverteilung beschließen. Während sich diese Befugnis nach derzeitiger Rechtslage auf die Kostenverteilung für Maßnahmen im Einzelfall beschränkt und eine qualifizierte Mehrheit erfordert, sieht § 16 Abs. 2 WEMoG vor, dass die Eigentümer künftig mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen können.
9) Verwaltungsbeirat flexibler ausgestalten
Auch die Regelungen zum Verwaltungsbeirat werden durch die WEG Reform angepasst. So können die Wohnungseigentümer die Zahl der Beiratsmitglieder künftig flexibel durch Beschluss festlegen. Die derzeitige Festlegung auf drei Beiratsmitglieder entfällt.
Um mehr Eigentümer zu motivieren, sich als Verwaltungsbeirat zur Verfügung zu stellen, wird die Haftung ehrenamtlicher Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§ 29 Abs. 3 WEMoG).
Zudem erhält der Verwaltungsbeirat als Aufgabengebiet in § 29 Abs. 2 WEMoG die Überwachung des Verwalters. Auch weiterhin darf sich der Beirat nicht die Kompetenzen des Verwalters aneignen. Er soll künftig, über den bisherigen Aufgabenbereich hinaus, lediglich dazu berufen sein, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter zu vertreten.
10) Einfachere Abberufung des Verwalters
Wohnungseigentümergemeinschaften können sich künftig einfacher von einem Verwalter trennen. So ist die Abberufung des Verwalters nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig, sondern die Wohnungseigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEMoG).
11) Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft
Durch die WEG-Reform werden auch die Regelungen zu Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen neu ausgestaltet. Da Träger der Verwaltung künftig allein die Gemeinschaft ist, richten sich derartige Klagen dementsprechend gegen die Gemeinschaft anstatt - wie nach aktueller Rechtslage - gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.
12) Kostenentscheidung zulasten des Verwalters wird abgeschafft
§ 49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, wird im Zuge der WEG-Reform gestrichen. Die Wohnungseigentümer seien hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt, heißt es in der Begründung des Gesetzentwurfs.
13) Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
Um Rechtsunsicherheiten im Zusammenhang mit der Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ zu beseitigen, sieht das WEGMoG vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft entsteht.
Ersterwerber von Wohnungseigentum können künftig schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden (§ 8 Abs. 3 WEMoG). Damit findet die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur „werdender Wohnungseigentümer“ auch im Gesetz Niederschlag.
14) Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit
Die WEG-Reform erweitert die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen (§ 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEMoG).
Die derzeitige Praxis, sondereigentumsähnlich ausgestaltete Sondernutzungsrechte an solchen Flächen zu begründen, führe zu Rechtsunsicherheit, heißt es in der Begründung.
15) Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung
Jeder Verwalter ist künfig verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen (§ 28 Abs. 4 WEMoG).
Solch ein Vermögensbericht muss die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten.
Es gibt nur noch eine Erhaltungsrücklage. Die Namensänderung der ursprünglichen Instandhaltungsrücklage soll verdeutlichen, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt.
16) Entziehung des Wohnungseigentums
Mit der WEG-Reform werden die Vorschriften zur Entziehung des Wohnungseigentums angepasst. So ist in § 17 Abs. 2 WEMoG allgemein formuliert, dass eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen kann.
Dies kann der Begründung zufolge beispielsweise eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein.
17) Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind Mieter von Sondereigentumseinheiten künftig verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden. (§ 15 WEMoG).
Auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung sieht die WEG-Reform eine Harmonisierung vorgesehen. So ist bei vermieteten Eigentumswohnungen auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter künftig die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich (§ 556a Abs. 3 BGB (neu)). Aktuell ist mietrechtlich die Wohnfläche maßgeblich, während das WEG eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht.